“现在的房(fáng)地产很难再(zài)出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行(xíng)业(yè)分(fēn)化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外(wài)，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有(yǒu)大(dà)的国(guó)资(zī)背(bèi)景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的(de)开发资(zī)金来源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年(nián)新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是(shì)那(nà)些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行业出(chū)现了一(yī)个很(hěn)明显的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各个方(fāng)面都(dōu)非(fēi)常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但(dàn)没(méi)有国(guó)资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是行业内(nèi)最高的；融(róng)资成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企的(de)综(zōng)合成本。

1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便(biàn)是在(zài)国央企(qǐ)中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷等国(guó)央(yāng)企“三道(dào)红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数(shù)。而更加值得注(zhù)意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一(yī)步考验着(zhe)国(guó)央企的(de)资金链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过于激1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年(nián)的(de)净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机(jī)会来(lái)了，其(qí)开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了(le)快速(sù)的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和(hé)二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的(de)扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间(jiān)扩张的民(mín)营企业(yè)的影子。虽然说，见到机(jī)会(huì)时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那(nà)么(me)好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡量(liàng)一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例(lì)如果超(chāo)过60％，就是扩张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提(tí)高到一(yī)个比较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践行(xíng)较积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率(lǜ)水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个(gè)别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资(zī)成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然(rán)就具有天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民(mín)营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房(fáng)企同样受到机构(gòu)的(de)青睐。比(bǐ)如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团(tuán)的十(shí)大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身(shēn)的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩(jì)表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表(biǎo)现等(děng)多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了(le)扣(kòu)非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有(yǒu)近七成营收来(lái)自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲(chōng)进前(qián)十，根据(jù)中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构(gòu)在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与上游材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不(bù)足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存(cún)量(liàng)房时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民保有的(de)住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来(lái)越多。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了这一(yī)点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都(dōu)很(hěn)好。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内装相关的(de)行业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前(qián)两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是(shì)前者在月(yuè)线连(lián)收七(qī)根(gēn)阳线(xiàn)的(de)基(jī)础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品的(de)研(yán)发(fā)、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报(bào)告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山(shān)。需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，中欧的两只基金都是价(jià)值派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时的(de)家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多(duō)因(yīn)素一度(dù)沉寂，不过(guò)好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最(zuì)好的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩(jì)来(lái)看，无(wú)论(lùn)是(shì)营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的(de)广发(fā)策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回(huí)报均增(zēng)加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家居十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛道公司(sī)金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成(chéng)为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来(lái)越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多(duō)在香港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的(de)绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它在(zài)中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价(jià)成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很(hěn)容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度(dù)增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客(kè)户没(méi)有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的(de)。但是该公司能(néng)在业内做(zuò)到(dào)到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

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