近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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