近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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